 FISCALITÉ | | Votre Conseil vous informe...
Le 22/07/2008
EDITO:
La période de déclaration fiscale achevée, il convient de se pencher sur l’optimisation des revenus 2008 et plus largement sur la stratégie et l’organisation de votre patrimoine. Nous serons plus que jamais à vos côtés. Cette Lettre du PATRIMOINE vous donnera un aspect rapide de quelques uns des changements auxquels nous devons faire face.
Prélèvement forfaitaire libératoire: Attention au mirage
La loi de finances pour 2008 a introduit le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) sur les dividendes en faveur des contribuables domiciliés. Son taux est de 18%.L'option pour le PFL libère les revenus qui y sont soumis à la détermination du revenu global et donc à l'imposition au barème progressif.
Néanmoins, les revenus sont pris en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence. Le PFL se calcule sur la base du montant brut perçu, sans aucun abattement. Les dividendes soumis au barème progressif, alors que la même année d'autres dividendes du même contribuable ont été soumis au PFL, ne bénéficient ni de la réfaction au taux de 40%, ni de l'abattement global (1525€ ou 3050€), ni du crédit d'impôt (115 ou 230 €).
Option
L'option pour le PFL doit être effectuée pour tout encaissement. Elle peut être totale ou partielle. L'option pour le PFL est réalisée au plus tard lors de l'encaissement du dividende lorsque l'établissement payeur (établissement financier teneur de compte ou société distributrice) est établi en France.
L'option pour le PFL est irrévocable.
Intérêt
Dans l'hypothèse d'absence de droits de garde que l'on pourrait le cas échéant imputer sur les dividendes perçus s'ils étaient imposés au barème progressif, un couple marié ou lié par un Pacs dont tous les dividendes seraient imposés au taux de 40% aurait intérêt à opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire à partir de 39.400 euros de dividendes perçus par an.
Dans le cas d'un célibataire, veuf ou divorcé, ce montant de dividende passe à 19.700 euros. En présence de droits de garde, il convient de rajouter à 39.400 ou 19.700 euros selon la situation familiale 10,87 fois les droits de garde. Il semblerait que l'option pour le prélèvement libératoire forfaitaire puisse être dommageable à une stratégie d'optimisation du « bouclier fiscal ». En effet, l’option augmenterait les revenus pris en compte du fait d’une absence de prise en compte de la réfaction au taux de 40% et de l’abattement global. Il convient d’étudier avec beaucoup d’attention la pertinence de cette option qui peut avoir de graves conséquences.
Renseignez-vous en nous appelant!
Les Impôts vous doivent-ils de l'argent?
Prestation compensatoire et ISF
En présence d'une prestation compensatoire versée sous forme d'une rente viagère, la chambre commerciale de la Cour de cassation dans son arrêt du 19 avril 2005 a jugé que celle-ci n'est pas taxable à l'ISF entre les mains du créancier.
Cette décision était motivée par le caractère majoritairement alimentaire de cette rente, la rendant incessible et en grande partie insaisissable. L'instruction du 27 mai 2008, BOI 7-S-4-08 intègre à la documentation administrative l'arrêt du 19 avril 2005 et en tire les conséquences. La valeur de capitalisation d'une prestation compensatoire servie sous forme de rente viagère n'entre donc pas dans l'assiette du patrimoine taxable à l'impôt de solidarité sur la fortune du crédirentier.
L'impôt indûment acquitté sur les sommes ainsi déclarées à tort pourra faire l'objet d'une restitution au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du versement de l'impôt contesté.
Remboursements des droits de donation et droit de retour
Le droit de retour permet au donateur de consentir une libéralité à la condition, que de son vivant, le bien donné ne soit pas transmis entre les mains d'étrangers.
La stipulation du droit de retour peut être prévue en cas de décès du donataire ou du donataire et de ses héritiers (article 951 du Code civil). L’arrêt du 04 décembre 2007 de la chambre commerciale de la Cour de cassation et l’article 791 ter du CGI introduit par la loi de finances rectificative pour 2007 permettent des avantages fiscaux en cas de retour dans le patrimoine du donateur, voir une restitution des droits de donation acquittés. N’hésitez pas à nous contacter pour évaluer l’opportunité de réaliser une demande de remboursement.
Acceptation bénéficiaire et droit au rachat du contrat d’assurance-vie
Le souscripteur d'un contrat d'assurance-vie dispose, d'une faculté de rachat qui lui permet d'obtenir de l'assureur le versement de la provision constituée au jour dudit rachat. La désignation du bénéficiaire du contrat suivie de l’acceptation par le bénéficiaire rend irrévocable sa désignation. La question de savoir si l'acceptation du contrat par le bénéficiaire, qui peut intervenir sans le consentement du souscripteur interdit le rachat du contrat par ce dernier s'est posée. La loi du 17 décembre 2007 régit les contrats d'assurance-vie en cours et non acceptés à la date de son entrée en vigueur. Ainsi, désormais l'acceptation du bénéficiaire doit recueillir le consentement du souscripteur. L'acceptation du contrat paralyse la faculté de rachat du souscripteur. Pour les contrats d'assurance-vie acceptés avant l'entrée en vigueur de ce texte, la Chambre mixte de la Cour de cassation apporte une solution dans un arrêt du 22 février 2008. Elle affirme que « lorsque le droit de rachat du souscripteur est prévu dans un contrat d'assurance-vie mixte, le bénéficiaire qui a accepté sa désignation n'est pas fondé à s'opposer à la demande de rachat du contrat en l'absence de renonciation expresse du souscripteur à son droit. » Ainsi, lorsque le contrat ne prévoyait pas dans les conditions générales que l’acceptation par le bénéficiaire interdisait le rachat sans le consentement du bénéficiaire, le rachat par le souscripteur reste libre.
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| | Investir dans une PME pour échapper à l'ISF
Le
Les particuliers qui veulent réduire l'impôt à payer mi-juin ont de nouveaux investissements à leur disposition.
Faire d'une pierre deux coups. Orienter l'épargne des Français vers les PME et donner à ces entreprises des capitaux frais, c'est le pari du gouvernement. Un pari qui devrait être suivi par les épargnants alléchés par une réduction d'ISF. Ils pourront en effet réduire leur impôt de 50 000 euros au maximum. Une perspective d'autant plus tentante que pour bon nombre d'assujettis à l'ISF, cet impôt reste mal vécu.
Il est probable qu'une bonne partie des quelque 500 000 assujettis à l'ISF va être sollicitée par des spécialistes de l'investissement dans les PME. Ces derniers ont environ deux mois pour les convaincre ; un délai court pour un investissement pas si simple que cela. Leur promettre d'annuler leur ISF, l'impôt qui passe le plus mal, pourrait être une assurance tous risques pour les promoteurs de certains produits financiers.
Un système à deux vitesses
Pourtant, la mécanique fiscale imaginée par Bercy est complexe. Le contribuable sera traité différemment selon la manière dont il investit. S'il passe par un FIP ou un FCPI, la réduction d'impôt s'élèvera à 50 % de l'investissement dans la limite de 20 000 euros.
S'il investit directement ou indirectement (via une holding) dans des PME, l'avantage fiscal atteindra 75 % des sommes investies dans la limite de 50 000 euros.
Beaucoup de produits sérieux seront au rendez-vous. Attention à ne pas souscrire non plus quasi à l'aveugle en se disant « plutôt que de donner ces sommes au Trésor Public »… Pour une raison arithmétique d'abord, les contribuables n'auront pas la possibilité de déduire la totalité de leur investissement de leur impôt. Par précaution aussi, il faut que l'investissement soit bien ciblé, afin que l'avantage fiscal ne puisse être repris.
Extrait tiré du Figaro (www.lefigaro.fr)
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| | La Loi Scellier en bref
Le
v Un Investissement Immobilier neuf acquis entre le 01.01.2009 et le 31.12.2012, destiné à la location, répondant aux normes thermiques et performances énergétiques, définies à l’article L 111-9 du code de la construction et de l’habitat, ou un local transformé en logement.
v Un engagement de location de 9 ans minimum, à usage de résidence principale du locataire, qui peut être un enfant (Hors foyer fiscal).
v Une réduction d’impôt égale à :
o 25 % du montant de l’investissement plafonnée à 300 000 €, répartis sur les 9 premières années à raison 1/9éme par année, pour les logements acquis en 2009 et 2010.
o 20 % du montant de l’investissement pour les logements acquis à compter de 2011, et jusqu’au 31.12.2012.
o Au delà des 9 ans, lorsque le logement reste loué, le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 2 % du prix de revient du logement, pendant 3 ans, renouvelable une fois.
v Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.
v Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année excéde l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes.
En savoir plus, sur la loi
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Une opportunité de marché
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v Bénéficiez de la sécurité du marché de l’immobilier,
v Normes qualitatives thermiques et performances énergétiques.
v Zone géographique à forte demande locative.
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Une opportunité fiscale
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v Une réduction d’impôt = 25 % de l’investissement, répartie de manière linéaire
sur 9 ans.
v Bénéficiez d’une réduction d’impôt majoréee en 2009 et 2010,
v Réduisez jusqu’à 8 500 € d’impôt par an.
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| | | L'IMMOBILIER | | La pierre valeur refuge...
Le 13/10/2008
Alors que certains annoncent déjà un effondrement de l'immobilier, les prix dans l’immobilier neuf stagnent, voir augmentent. En tout cas dans la capitale et sur certains micromarchés. Par ailleurs, la demande est toujours bien présente, et les investisseurs qui sont restés méfiants et attentistes, vont avoir à cœur de trouver des placements sûrs.
Le flottement des prix donne aujourd'hui l'impression aux candidats à l'achat qu'ils retrouvent une certaine maîtrise dans la négociation et ce n’est pas faux.
Cela se traduit par des délais de négociation plus longs et des efforts accrus pour pousser les prix à la baisse.
Nous pensons que l'immobilier va revenir sur le devant de la scène, après un affolement certain en ces périodes de crise financière internationale.
L’immobilier est une valeur refuge, qui ne fluctue pas au gré des annonces quotidiennes liées au monde financier, mais bien une valeur qui prend le temps de se réajuster en fonction de l'offre et de la demande réelles.
Il y a de forte chance que la période que nous vivons, ramène vers la pierre une clientèle qui s'était tournée vers la Bourse et se montre déçue par la chute des actions depuis l'été 2007.
En 2002-2003, après le dégonflement brutal de la bulle Internet, nombre de clients étaient revenus vers l'immobilier. De leur côté, les banques, qui viennent souvent d'être éprouvées, auront une impérieuse nécessité de refaire du chiffre d'affaires. Elles vont se retrouver en première ligne sur un marché très compétitif pour démontrer à leur clientèle que l'épargne forcée réalisée avec l'acquisition d'un bien immobilier peut aussi éviter de commettre des erreurs de gestion. En définitive, la pierre pourrait reprendre son rôle de valeur sécurisé.
Mais attention à ce que l’on achète, il faut bien évidement acheter sur des marchés stables où il y a une vraie demande. Il ne faut surtout plus reproduire les erreurs de certains promoteurs et vendeurs peu scrupuleux, qui se sont permis de vendre tout et n'importe quoi à des acheteurs souvent mal conseillés.
C’est pourquoi nous proposons à nos clients des biens à des prix justes, proposants de vraies garanties et avec une négociation individuelle auprès des promoteurs. Mais aussi un suivi rigoureux de la signature des contrats de réservation à la livraison, et bien au delà…
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| | Crédit IN FINE, un plus pour les investissements défiscalisant (Robien)
Le
Exemple: achat d'un logement neuf en "Robien recentré" de 65m² pour 200 000€, situé en zone A et loué 19€/m² hors charges. Il est financé par un crédit In Fine de 200 000€, taux 4,15% sur 15 ans avec un apport de 40 000€. L'apport est placé à 4,50% par an. Les intérêts annuels de l'emprunt sont de 8 300€. L'acquéreur est imposé dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 40%. Il peut épargner 526€ par mois.
Pendant les 7 premières années
Loyers encaissés: 65m² x 19€ x 12 mois x 7 ans = 103 740 €
Amortissement: 200 000€ x 6% x 7 ans = 84 000 €
Intérêts déductibles: 8 300€ x 7 ans = 58 100 €
Déficit: 103 740 - 84 000 - 58 100 = - 38 360 €
Economie d'impôt: 38 360€ x 40% = 15 344 €
Les 2 années suivantes
Loyers encaissés: 65m² x 19€ x 12 mois x 2 ans = 29 640 €
Amortissement: 200 000€ x 4% x 2 ans = 16 000 €
Intérêts déductibles: 8 300€ x 2 ans = 16 600 €
Déficit: 29 640 - 16 000 - 16 600 = - 2 960 €
Economie d'impôt: 2 960 x 40% = 1 184 €
CONCLUSION:
Au bout de 9 ans, revenus perçus: 103 740 + 29 640 =133 380 €
Economie d'impôt réalisé: 15 344 + 1 184 €
Capital reconstitué: 40 000 € capitalisés + 526 € x 12 mois x 9 ans = 122 824 €
Outre l'acquisition d'un bien immobilier, et la constitution d'un capital garanti qui servira à rembourser l'emprunteur, l'investisseur a pu se constituer des revenus complémentaires et réaliser une substantielle économie d'impôt.
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| | Qu'achète-t-on avec un PEL?
Le
Il est possible d'acquérir un logement neuf ou ancien destiné à la résidence principale, de même qu'il est possible de le faire construire, agrandir, rénover, réparer ou encore améliorer.
Il est également possible de faire construire, agrandir, réparer ou améliorer une résidence secondaire ou une résidence de tourisme.
Un prêt épargne logement peut servir à acquérir des parts de SCPI dont le patrimoine est destiné à l'habitation.
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| | Assurance des loyers impayés
Le
Le bailleur peut souscrire une assurance qui prend le relais si le locataire est défaillant. Le plus souvent, cette garantie se déclenche au bout de trois mois non réglés. Selon le contrat souscrit, l'assurance règle la totalité ou une fraction des sommes dues, et assume les frais d'une procédure de recouvrement contentieuse. La prime est en pourcentage du montant des loyers (entre 2 et 3%). Elle est déductible au titre de charge locative.
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| | Les résidences Seniors, un nouveau concept qui marche
Le
Lieux de vie privilégiés, les Villages d'Or constituent un concept unique en France de copropriété classique adaptée pour recevoir une clientèle de seniors. La qualité des sites choisis associée à l'architecture des villas composées d'appartements avec terrasses et jardins privatifs sont le gage d'un investissement immobilier sûr.
La proximité des commerces et infrastructures, les services offerts, la sécurité d'un village clos ainsi que l'autonomie des résidents répondent aux besoins de la population des seniors en particulier. L'évolution démographique constatée au travers de la pyramide des âges de la population et les prix compétitifs pratiqués dans les résidences assurent une pérennité de réussite au concept.
IDEAL INVESTISSEUR
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Un français sur 5 a plus de 60 ans.
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Se maintenir dans le même logement toute sa vie durant était autrefois la règle, les retraités adoptent aujourd'hui des stratégies de mobilité multiples.
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Un immobilier de qualité, bien situé en ville, adapté à un marché en pleine expansion: Les Seniors.
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Une pérennité de location générée par la qualité des résidents, assurée par des gestionnaires performants et reconnus (Gestion Sgestimm,...).
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Peu de changements de locataires.
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Pas de dégradation: présence d'un personnel d'entretien.
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Les avantages d'une défiscalisation.
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Une excellente revente à une clientèle de seniors désirant y résider.
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| | Devenez propriétaire de votre résidence principale et profitez de la nouvelle Loi
Le
Votée pendant l'été, la loi TEPA (pour Travail, Emploi, Pouvoir d'Achat) du 1er août 2007 instaure un nouvel avantage fiscal en faveur des ménages ayant recours au crédit pour financer leur logement. L'objectif est de leur permettre, pendant 5 ans, de déduire directement de leur impôt sur le revenu, une fraction de leurs intérêts d'emprunt. Applicable aux intérêts payés à partir du 6 mai 2007, la mesure sera pleinement efficace dès 2008, lors de l'imposition sur les revenus perçus en 2007. Quant aux contribuables non imposables, ils recevront un règlement de la part du fisc.
Jusqu'à 5 ans de déduction
Ce nouveau crédit d'impôt s'élève à 40% des intérêts payés la première année et 20% les quatre années suivantes. Ces intérêts sont plafonnés annuellement à hauteur de 7 500 € pour un couple, ou 3 750 € pour une personne seule, majorés de 500 € par personne à charge, soit une économie maximale, pour les 12 premiers mois, de 3 000 € par an pour un couple ou 1 500 € pour une personne seule, plus 200 € par personne à charge.
Un avantage ouvert au plus grand nombre
À compter du 6 mai 2007, tous les ménages faisant l'acquisition de leur résidence principale peuvent bénéficier de cette mesure. Autre bonne nouvelle, le bénéfice du crédit d'impôt ne sera pas limité à une seule acquisition (ce point sera précisé dans les décrets à paraître). Vous pourrez donc en profiter de nouveau si vous vendez votre résidence principale actuelle et en achetez une autre avec un nouvel emprunt.
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| | SCPI Scellier
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Profiter des avantages de la loi Scellier quels que soient vos revenus...
Oui: Via la SCPI Scellier, vous pouvez profiter des mêmes avantages que la Loi Scellier, tout en respectant votre niveau de revenus.
Qu'est ce qu'une SCPI?
Une Société Civile de Placements Immobilier (SCPI) est la propriété collective de bien immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales, appelées "associés". Son objet consiste exclusivement en l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Les associés perçoivent à intervalles réguliers les revenus issus de la location des locaux acquis par la SCPI et bénéficient ainsi de revenus complémentaires, à hauteur de leur investissement.
Principaux avantages d'une SCPI: accessibilité à l'immobilier avec des mises de fonds faibles, mutualisation des risques, car l'investissement porte sur l'ensemble d'un parc immobilier, aucun soucis de gestion...
Qu'est ce que la loi Scellier?
Il s'agit d'un outil de défiscalisation extrêmement puissant, puisqu'il permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du montant de l'investissement pour une durée de 9 ans. Le plafond de l'investissement est de 300 000 € / an.
La SCPI Scellier s'adresse à deux profils distincts:
- les personnes souhaitant compléter un investissement en Scellier classique pour atteindre 300 000 €.
- les personnes ne souhaitant pas investir dans un seul bien pour des raisons financières ou autres...
Il s'agit ici d'un investissement à long terme dont l'engagement de conservation des parts varie de 12 à 15 ans. Par ailleurs, la réduction d'impôt est immédiate, on ne prend pas en compte la date de mise en location des biens.
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COUP DE COEUR
 LANCEMENT
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